Vedligehold

Vedligehold er den del af ejendomsdriften, der sigter på opretholdelse af ejendommens ydeevne og opdeles i:

Forebyggende vedligehold gennemføres løbende, for at bygningsdelen kan holde hele sin levetid

Afhjælpende vedligehold gennemføres for at afhjælpe akutte skader eller svigt og kan derfor ikke planlægges

Genoprettende vedligehold genopretter bygningsdele til en kvalitet som bygget (helt eller delvist)

Øget vedligehold udføres når en bygningdels regnskabstekniske levetid er overskredet og frem til at der foretages et genoprettende vedligehold. (Red.: Punktet har jeg selv tilføjet)

Bygningsdeles delevner

For at kunne fremskrive en bygnings forfald, er der brug for at indføre nogle målbare delevner som beskrver hvor godt den enkelte del klarer sig uden vedligehold, hvor modstandsdygtig den er overfor andre deles påvirkninger og hvor meget den skader andre dele når den ikke vedligeholdes. Her en grafisk tolkning af de tre delevner:

[2.1]

Der findes gode tabeller for deles forventede levetider og jeg forestiller mig, at man af samme tabel kan aflæse delevnerne. Med formler kan man så beregne delens egen påvirkning og dens påvirkning af andre.
Det kan beskrives med følgende tre delevner, som alle opgøres i procent:

En bygningsdels cyklus

[2.2]

1. Bæredygtighed er et overliggende mindset for livscyklussen og er ikke indskrevet i de enkle underpunkter.
2. Den røde, lodrette streg, angiver hvornår delens regnskabstekniske levetid oprinder.
3. Normperioden er fra tilstanden Som ny og frem til levetiden oprinder.
4. Efterslæbsperioden strækker sig fra den regnskabstekniske levetid er oprandt og frem at delen er ubrugelig. Delen eksponerer nu bygværkets øvrige dele for sin skadeevne og jo lavere stand delen får, desto større skadeevne har den, hvilket må eksemplificeres: Når delens stand er kritisk (10%) så virker dens skadeevne med 0% men når dens stand er ubrugelig (0%) så virker dens skadeevne med 100%, hvilket kan udtrykkes: .
5. Der udføres et forebyggende vedligehold som er dyrest i slutningen af normperioden.
6. Anvendes der færre midler end nødvendigt i , så forkortes levetiden i forhold til delens bevaringsevne .
7. En faglig vurdering kan vise at tilstanden er bedre end forventet og normperioden forlænges.
8. Hvis en del besidder anselig skadeevne og der ikke er midler til genopret, bør den modtage øget vedligehold så dens tilstand fastholdes og den ikke anretter skade. Hvis delens levetid overskrides med mere end 50% (altså ), så ville det have været billigere at genoprette delen ved .
9. Hvis en del ikke modtager tilstrækkeligt øget vedligehold i , så forringes dens tilstand og skadeevnen øges som beskrevet i . Bygværkets dele udsættes for den skade som deres egen modstandsevne ikke kan modstå og deres tilstand forringes, indtil de også går ind i efterslæbsperioden og påvirker bygværket med deres skadeevner.
10. Genopretning foretages og delen opnår igen tilstanden Som ny.

Forebyggende vedligehold

Slidtage medfører et forfald som kan beskrives:

Hvor .

[2.3]

[2.4]

I Molios prisdata kan man aflæse en bygningsdels vedligehold, forstået som de ydelser, der skal præsteres, for at byggekomponenten kan bevare sin ydeevne. For vedligehold er der angivet en minimum og maksimum procentsats pr. år, som dækker udgifter til vedligehold af byggekomponenten. Ud fra disse procentsatser, må der foretages en personlig vurdering af vedligeholdsudgiften på grundlag af belastninger fra vejrlig, brug, slid mv.. Vedligeholdsprocentsatsen er af ydelsens nyværdi. Den omtales .

Betales vedligehold rettidigt, så er de samlede afsatte midler i delens levetid:

[2.5]

Der opstår gradvist flere fejl på delen jo ældre den bliver, og fejlene udbedres med afhjælpende vedligehold. Afhængig af påvirkninger, så kan levetiden opretholdes med rettidigt, forebyggende vedligehold, og omfanget af afhjælpende vedligehold vil være forventeligt. Når man kender en bygningsdels levealder og dens samlede, afsatte økonomi til vedligehold af en bygningsdel fra fx Molio, så kan formlen for skadeomfang multipliceres med vedligehold:

[2.6]

Tilnærmelsesvist kan man udtrykke det:

[2.7]

Følgende graf illustrerer hvordan den sum af forebyggende vedligehold stiger, jo nærmer man kommer på levealderens udløb:

[2.8]

Hvis man vil kende vedligehold et givet år så anvendes:

[2.9]

Det kan eksemplificeres således, hvor der fx skal anvendes 0,90 kr til vedligehold i år 5:

[2.10]

Utilstrækkelig forebyggende vedligehold

Hvis der ydes mindre end så forkortes levetiden.
Følgende tabel viser hvordan et trævindue med en forventet levetid på 50 år påvirkes af manglende vedligehold:

Scenarie	Vedligehold	Levetid	Levetid
Der ydes fuldt forebyggende vedligehold	100%	50år	100%
Der ydes 50%, forebyggende vedligehold	50%	30år	65%
Der ydes intet forebyggende vedligehold	0%	15år	30%

Bevaringsevnen beskriver hvor meget en dels levetid forkortes hvis der ikke ydes vedligehold. Ud fra tabellen, kan således sættes til en fast faktor på .
Når der ydes 50% vedligeholdet, så bliver levetiden .

Det kan generaliseres til:

[2.11]

Over en årrække er formlen:

[2.12]

Genoprettende vedligehold

I Molios prisdata kan aflæses en procentsats af nyprisen, til genopret af en del som udføres ved levealderens udløb. Genopretning som ideelt udføres hver omtales .
Hvis der i delens levetid, sparres op til genopretningen, lægges der årligt til side til genopret:

[2.13]

Det akkumulerede genopret ved ideelt forebyggende vedligehold og genopret er:

[2.14]

Forkortet normperiode

[2.15]

En del er i normperioden og har og den påvirkes med . Det pågældende år vil dermed ikke være af et års varighed men:

[2.16]

Øget vedligehold

Hvis levetid overskrides og det vil sikres at delen ikke skader andre dele, så skal der udføres et øget vedligehold, indtil delen genoprettes og igen kan få en tilstand som ny. Man vil primært yde dette øgede vedligehold på dele som har høj skadeevne. Det kan gøres hvis man ikke har nok midler til genopretningen eller hvis bygningen alligevel snart skal afvikles.
Her er et eksempel på den akkumulerede udgift til genopret: indtegnet med sort linje:

[2.17]

Punkt P1 er når levetiden er oprandt og der skal foretages et genopret. Hvis genopret udskydes, så ydes der et på kort sigt billigere øget vedligehold . Ud fra dybere, byggetekniske sondringer, anlægger jeg en antagelse om at ved men i linket nedenfor, kan man selv korrigere denne faktor hvis man har anden anskuelse - faktoren kalder jeg u og på grafen har jeg sat u til 1,5 som er punkt P2 og det giver følgende generelle formel for akkumuleret øget vedligehold:

[2.18]

Analyse som kommer frem til anviste formel.
Op til er der betalt et akkumuleret forebyggende vedligehold som ikke er medtaget i formlen ovenfor. Det er ikke medtaget for der er måske udført mindre som har forringet tilstanden og dermed forkortet levetiden. Men således vil det se ud hvis der er udført rettidgt forebyggende vedligehold og der overgås til i P1:

[2.19]

Utilstrækkelig øget vedligehold

Dele kan udrette skader når de er i efterslæbsperioden som starter når delens tilstand er mindre end 10%. Jo lavere tilstand, desto større skadevne. En del kan fx have en skadeevne på men i starten af efterslæbsperioden er dens tilstand og så er dens reelle skadeevne . Skadeevnen er maksimal når delen er ubrugelig i slutningen af efterslæbsperioden med og altså i dette tilfælde har en reel skadeevne på .

[2.20]

Når reel skadeevne anvendes på flere dele i et system, så er samlet skadeevne vægtet op imod hver genopretningudgift, så et tag på 1 kvm, ikke belaster bygværket ligeså meget som et tag på 100 kvm.
Forringelsen af delens tilstand forekommer når der ydes mindre end og tilstanden beregnes så ud fra alder:

Tilstand ud fra alder:
Analyse som kommer frem til anviste formel.

[2.21]

Formlen er da:

[2.22]

Efterslæbsperioden starter faktisk 0,3% efter oprandt levetid ved . Så delens skadeevne får ingen effekt hvis der ydes rettidig hvilket er OK, for er på sigt et dyrt alternativ til genopret.